Erbrecht: Die geerbte Immobilie verschenken

ie haben eine Immobilie geerbt und überlegen, sie zu verschenken. Dahinter können sehr rationale oder auch emotionale Gründe stecken. Wichtig ist nur, diesen Vorgang gründlich zu überdenken. Es ist nämlich eine Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen. Damit Sie diese nicht im Nachhinein bereuen, haben wir für Sie ein paar Tipps zusammengestellt und ein reales Fallbeispiel aus der Praxis hinzugefügt.

7 Tipps für das Verschenken von Immobilien – Gedankenanstöße und Hinweise

Schenken will gelernt sein. Das trifft vor allem auf große und preisintensive Dinge wie Immobilien in München zu. Die Übertragung des Hauses oder der Wohnung muss mit einem Notar erfolgen – wie bei einem Verkauf. Dass bei diesem Vorgang kein Kaufpreis veranschlagt und auch kein Geld für das Objekt fließt, ist unerheblich. Somit ist das Verschenken von einer Immobilie kein auf die Schnelle getätigtes Vorhaben. Es bedarf Planung und es fallen Notarkosten an.

Tipp 1: Frühzeitig verschenken und an Steuern sparen

Besitzen Sie ein größeres Vermögen, kann es sinnvoll sein, bereits zu Lebzeiten die Immobilie an den Nachwuchs oder die Enkel zu verschenken. Das sollte jedoch nicht erst am Totenbett geschehen, sondern möglichst frühzeitig. Der Freibetrag für Schenkungen und Erbschaften hat nämlich eine Frist von zehn Jahren. Verschenken Sie heute Ihr Haus an Ihre Tochter und sterben Sie in drei Jahren, wird das Haus vom Finanzamt mit in den Freibetrag einbezogen.

Gibt es viel zu vererben, sollten Sie einen Teil Ihres Vermögens also frühzeitig verschenken.

So wird die Übertragung Ihres Besitzes vielleicht komplett oder in größeren Teilen steuerfrei.

Tipp 2: Immobilie an Ehepartner verschenken

Gemeinsam mit Ihrem Partner wohnen Sie in einem Haus in München. Neben dem Haus verfügen Sie über ein großes Bankvermögen. Sind beide Ehepartner jeweils der Erbe des anderen, lohnt es sich, bereits frühzeitig das Haus auf den Ehepartner zu übertragen. Bei selbstgenutzten Wohnungen und Häusern ist die Schenkung nämlich gänzlich steuerfrei. Hierbei ist unerheblich, wie hoch der Wert der Immobilie ist.

Tipp 3: Je geringer der Verwandtschaftsgrad, desto häufiger schenken

Manchmal stehen uns Menschen sehr nahe, mit denen wir weder verheiratet noch verwandt sind. Es sind Freunde, Ziehkinder oder Lebenspartner. Diese Gruppe von Erben hat einen relativ geringen steuerlichen Freibetrag, wenn es um Erbschaften und Schenkungen geht. Er liegt lediglich bei 20.000 € alle zehn Jahre.

Damit diese nahestehenden Personen nicht bei der Erbschaft in die Steuerfalle tappen, können Sie schon frühzeitig an sie Immobilien oder andere Werte übertragen.

Das muss wegen der 10-Jahres-Frist und der Maximalhöhe von 20.000 € Stück für Stück erfolgen.

Tipp 4: Nur abbezahlte Immobilien verschenken

Verschenken Sie eine Immobilie, auf die noch ein Kredit läuft, erhält der Beschenkte mit seinem Immobiliengeschenk einen Kredit. Der Beschenkte übernimmt nämlich nicht nur Haus oder Wohnung, sondern auch die darauf laufenden Schulden. Vererben Sie eine Immobilie mit Kredit, hat der Erbe zumindest noch die Chance, das Erbe auszuschlagen. Immerhin ist nicht jeder dazu fähig, so ein Darlehen zu begleichen. Geht die Schenkung an eine minderjährige Person, wird das Familiengericht mit in die Entscheidung einbezogen.

Tipp 5: Besser keine Schenkung bei Eigenheim als Altersvorsorge

Es ist sehr beliebt, das Eigenheim als Altersvorsorge zu betrachten. Wenn dies bei Ihnen der Fall ist, dann sollten Sie von einer Schenkung besser absehen. Warum? Sie benötigen das Betongold als Sicherheit. Vielleicht werden Sie berufsunfähig oder müssen die Immobilie verkaufen, um einen Lebensabend im Pflegeheim zu finanzieren. Wollen Sie dennoch die Immobilie an jemanden schenken, sollten Sie sich einen Nießbrauch eintragen lassen. So gehört das Haus dann dem Beschenkten, aber Sie dürfen in diesem so lange wohnen und es vermieten, wie Sie leben. 

Tipp 6: Kommunizieren Sie klar

Erbstreitigkeiten treten häufig auf. Geld ist hierbei das hauptsächliche Thema. Verschenken Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten an jemanden, kommunizieren Sie dies klar in der Familie. Auf diese Weise entstehen nach Ihrem Tod keine unnötigen Streitereien. Wer frühzeitig für Klarheit sorgt, verhindert Probleme im Nachhinein.

Tipp 7: Bei Auslandsimmobilien Fachanwalt heranziehen

Gerade bei Schenkungen mit Auslandsbezug können Probleme auftreten, an die Sie gar nicht denken (können). Möchten Sie keine Immobilie in München verschenken, sondern ein Objekt im Ausland, dann sollten Sie unbedingt einen Fachanwalt für Erbrecht oder einen Steuerberater mit Auslandsbezug zurate ziehen.

Vorsicht vor rückwirkender Erbschaftsteuer: ein echter Fall

Kennen Sie die rückwirkende Erbschaftsteuer? Ein Fall aus der Praxis zeigt auf, was ein typisches Beispiel dafür sein kann.

Frau Heller hatte per Testament den Eigenheimanteil ihres Mannes und ein hohes Bankvermögen geerbt. Die Witwe musste für die Immobilie keine Erbschaftsteuer zahlen, da sie im Haus weiterhin lebte. Diese Befreiung von der Erbschaftsteuer wird nach dem Gesetz dann gewährt, wenn der überlebende Ehepartner die Erbimmobilie sofort selbst bewohnt. Nur eineinhalb Jahre später und damit vor Ablauf der Freibetrags-Frist von zehn Jahren verschenkte Frau Heller die geerbte Immobilie an ihre Tochter. 2019 urteilte der Bundesfinanzhof, dass die alte Dame dafür nun rückwirkend Erbschaftsteuer zahlen muss, obgleich sie über ein lebenslanges Wohnrecht in dem Objekt verfügte (Az: II R 38/16).

Zur Begründung des Urteils: Der Fiskus hat die Möglichkeit zur Nachversteuerung, sofern das geerbte Eigenheim innerhalb der Zehn-Jahres-Frist nicht mehr selbst genutzt wird. Eine Ausnahme hierzu gibt es nur, wenn keine Wohnnutzung für die Person aus zwingenden Gründen mehr möglich ist. In dem dargestellten Fall hatte die alte Dame ihre Erbimmobilie nach eineinhalb Jahren an ihre Tochter verschenkt. Parallel dazu hatte sie sich ein Wohnrecht auf Lebenszeit eintragen lassen. Der Fiskus forderte rückwirkend Erbschaftsteuer von der Witwe, was der BFH als rechtens entschied. So habe der Gesetzgeber mit der Befreiung von der Steuer den familiären Lebensraum schützen wollen. Darüber hinaus soll dadurch die familiäre Bildung von Wohneigentum gefördert werden. Um diese beiden Grundsätze zu gewährleisten, müsste die Witwe nicht nur als Erbin in dem Haus weiterhin wohnen, sondern die Immobilie müsste auch in ihr Eigentum bleiben.

Hätte die alte Dame dies gewusst, hätte sie sich natürlich viel Ärger erspart.

Wie uns ein Fachanwalt für Erbrecht einmal anvertraute, ist das Erbrecht nach dem Steuerrecht in Deutschland am komplexesten. Kein Wunder also, wenn hier und da im Alleingang Fehlentscheidungen getroffen werden.

Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Das Erbrecht Einfach Erklärt
• ‍Der Erbvertrag: Eine Alternative Zum Testament Für Mich?
• ‍Erbrecht: Was Erben Ehepartner?
• ‍Nießbrauchrecht Bei Immobilien: Wichtige Fakten

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