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us guten Gründen entscheiden sich viele Erben von Immobilien für einen Verkauf des Objekts. Das ist meist der unkomplizierteste Umgang mit den Liegenschaften – vor allem, wenn es eine Erbengemeinschaft gibt. Ein wichtiger Aspekt bei dem Verkauf der Erbimmobilie ist die Spekulationssteuer. Sie kann empfindlich hoch sein und damit den Erbanteil erheblich schmälern. Wie Sie eine Immobilie steuerfrei verkaufen und welche Fristen es dabei gibt, zeigen wir Ihnen hier auf.
Steuern beim Verkauf von Erbimmobilien
Ein Hausverkauf sollte gut überlegt und geplant sein – auch aus steuerlicher Perspektive. Eine Spekulationssteuer kann nämlich bei privaten Veräußerungsgeschäften anfallen. Diese wird auf den Verkaufsgewinn erhoben. Ob Sie diese bei der geerbte Immobilie an das Finanzamt entrichten müssen, hängt von zwei entscheidenden Aspekten ab:
- Wie wird die Immobilie genutzt?
- Wie lange stand die Immobilie im Eigentum des Erblassers?
Die meisten Erbschaften beinhalten das Familienheim des Erblassers, das von ihm selbst genutzt wurde und seit vielen Jahren sein Eigentum ist. Für solche Erbimmobilien fällt keine Spekulationssteuer an.
Spekulationssteuer bei vermieteten Objekten
Anders sieht der Fall aus, wenn es sich um ein vermietetes Objekt gehandelt hat. Dann schaut der Fiskus genau, wie lange dem Erblasser die Liegenschaft gehörte.
Besaß dieser das Haus seit zehn oder mehr Jahren, wird keine Spekulationssteuer erhoben, denn die Spekulationsfrist ist bei vermieteten Objekten nach zehn Jahren abgelaufen.
Sie als Erbe profitieren davon, indem Sie diese abgelaufene Spekulationsfrist gleich miterben. Sie zahlen also keine Spekulationssteuer an den Fiskus.
War der Eigentümer jedoch weniger als zehn Jahre Eigentümer der Liegenschaft, fällt eine Spekulationssteuer an. Allerdings gibt es zu dieser Regelung Ausnahmen:
- Wenn der Erblasser im Jahr des Immobilienverkaufs sowie zwei Jahre zuvor in dem Haus dauerhaft gewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer.
- Wenn Sie als Erbe im Jahr des Immobilienverkaufs sowie zwei Jahre zuvor dauerhaft in dem Haus gewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.
- Wenn Ihre Kinder im Jahr des Immobilienverkaufs sowie zwei Jahre zuvor in dem Haus mietfrei sowie dauerhaft gewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.
Achtung: Um zu bestimmen, ob die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist, zieht das Finanzamt die Kaufverträge heran. Diese Regelung greift auch, wenn die Liegenschaft noch gar keine zehn Jahre steht, weil es sich ursprünglich um ein unbebautes Grundstück handelte, das erst später bebaut wurde. Die Spekulationsfrist für die Steuer richtet sich somit nach dem Datum auf dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Auch beim Verkauf gilt diese Regel. In der Praxis heißt das, dass nicht der Tag der Erbschaft das Fristende für die Spekulationssteuer ist, sondern der Tag des Hausverkaufs.
Beispiel: So hoch kann die Spekulationssteuer sein
Die Spekulationssteuer kann tatsächlich ziemlich hoch sein, weswegen Sie natürlich versuchen sollten, diese zu vermeiden. Hierzu ein Beispiel aus der Praxis: Emil hat von seinem Vater ein schuldenfreies Einfamilienhaus bei München geerbt. Sein Papa hatte dieses erst vor acht Jahren erworben und es anfangs selbst bewohnt – für zwei Jahre. In den letzten sechs Jahren hatte er es vermietet, da ihm die Wohnfläche zur groß und pflegeintensiv wurde. Emil konsultiert nach dem Tod des Vaters einen Makler, damit dieser für ihn die Immobilie verkauft. Gemeinsam mit dem Käufer teilt er sich die Maklerkosten, sodass jede Partei 3,57 % des Kaufpreises an Maklercourtage zahlt. Für die Notarkosten kommt der Käufer auf. Der Verkaufspreis liegt bei 600.000 €. Emils Vater kaufte das Haus für 450.000 €. Zahlt Emil Spekulationssteuer und wie hoch ist sie?
Ja, Emil zahlt Spekulationssteuer, da die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verkaufsgewinn und Emils Einkommenssteuersatz. Da er 2022 60.000 € verdient, zahlt er einen Spitzensteuersatz von 42 %.
Beispielrechnung der Spekulationssteuer:
Verkaufspreis der Immobilie: 600.000 €
Ursprünglicher Kaufpreis: 450.000 €
Maklerkosten für Emil: 21.420 €
Notarkosten: 0 €
Emils Steuersatz: 42 %
Reingewinn für Emil: 600.000 € – 450.000 € – 21.420 € = 128.580 €
Spekulationssteuer auf Reingewinn: 128.580 € x 42 % = 54.004 €
Somit verringert sich das Erbe von Emil um 54.004 €. Dies ließe sich vermeiden, wenn er mit dem Immobilienverkauf noch ein wenig warten würde oder selbst für eine Zeit in das Objekt einzieht.
Wann erbe ich eine Immobilie steuerfrei?
Um keine Spekulationssteuer zu zahlen, müssen nach Einkommenssteuergesetz (§ 23 EStG) eine der folgenden Situationen bestehen:
- Sie veräußern die Immobilie frühstens zehn Jahre, nachdem Sie das Objekt geerbt haben.
- Für Sie, den Erblasser oder Ihre Kinder war das Haus mindestens zwei Kalenderjahre vor dem Verkauf Lebensmittelpunkt. Das schließt eine Registrierung im örtlichen Einwohnermeldeamt mit ein.
- Der Verkaufserlös beläuft sich auf weniger als 600 € und Sie haben im selben Jahr keine weiteren Einnahmen durch private Veräußerungsgeschäfte.
- Sie verkaufen innerhalb einer Frist von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien. Verkaufen Sie mehr, betrachtet Sie das Finanzamt als gewerblichen Händler und verlangt Steuern auf Ihre Einnahmen aus den Immobiliengeschäften.
- Sie verkaufen die Immobilie ohne Gewinn: Der Verkaufspreis abzüglich der Kosten für Makler und Notar ist niedriger als der einstige Kaufpreis.
Und was ist mit der Erbschaftssteuer?
Die Erbschaftssteuer fällt grundsätzlich immer an, ganz gleich, ob Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten. Allerdings profitieren Sie von einem Freibetrag, der komplett steuerfrei ist. Versteuert wird nur der Verkehrswert, der über diesem Steuerfreibetrag liegt. Es kann daher sein, dass Sie für den Nachlass keine Erbschaftssteuer zahlen müssen.
Welche Fristen gibt es beim Verkauf einer Erbimmobilie?
Was Sie mit der geerbten Immobilie machen, entscheiden Sie selbst – und natürlich etwaige Miterben. Das Finanzamt hat darauf keinen direkten Einfluss. Allerdings können Sie die vom Finanzamt gesetzten Fristen für einen steuerfreien Verkauf heranziehen, um Geld zu sparen.
Wie bereits erwähnt, sind zwei Fristen im Hinblick auf die Spekulationssteuer wichtig:
- die Zehnjahresfrist
- die Dreijahresfrist
Wenn der Erblasser vor mindestens zehn Jahren die Immobilie gekauft hat, zahlen Sie keine Spekulationssteuer. Diese Zehnjahresfrist verkürzt sich auf drei Jahre, wenn die Immobilie vorher im Eigennutz stand – vom Erblasser, von Ihnen oder Ihren Kindern (mietfreie Überlassung). Es wird von einer Dreijahresfrist gesprochen, da angebrochene Kalenderjahre gelten. Dies bedeutet: Haben Sie von Dezember 2020 bis Januar 2022 in dem Haus mietfrei gewohnt, haben Sie die Dreijahresfrist erfüllt. Wichtig ist hierbei, dass Sie unter dieser Adresse tatsächlich beim Einwohnermeldeamt gemeldet waren.
Brauchen Sie Hilfe beim Immobilienverkauf?
Überstürzen Sie den Haus- und Wohnungsverkauf nicht. Nur wenn Sie überlegt und smart vorgehen, holen Sie aus dem Immobiliengeschäft das Beste heraus. Sehr gern unterstützen wir Sie als kompetenter Makler für München dabei.
Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.
Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:
- Erbrecht: Was Erwartet Die Große Erbengeneration?
- Erbrecht: Was Erben Die Kinder, Wenn Der Vater Stirbt?
- Lukrative Immobilienpreise Nutzen Und Geerbte Immobilie Verkaufen
- Erbrecht Deutschland: Vom Erben Und Vererben, Streitigkeiten Und Vorsorge
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