Immobilie erben und Geschwister auszahlen: Wie geht das?

eine Immobilie in Deutschland wird so häufig vererbt wie das Elternhaus. Oft geht es an eine Erbengemeinschaft, die sich aus Geschwistern zusammensetzt. Jetzt geht es daran, gemeinsam zu bestimmen, was mit der Immobilie geschieht. Wenn eines der Kinder das Haus behalten möchte, zahlt es seinen Schwestern und Brüdern ihren Erbanteil aus. Aber was heißt das eigentlich?

Rechtlicher Rahmen

Das deutsche Erbrecht legt genau fest, wer nach dem Tod einer Person deren Vermögen, einschließlich Immobilien, erbt. Wenn der Verstorbene ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen hat, richtet sich die Erbfolge nach diesen Dokumenten. Ohne ein solches Dokument tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Bei der gesetzlichen Erbfolge sind die Verwandten des Verstorbenen in verschiedene Ordnungen eingeteilt. Die ersten Erben der ersten Ordnung sind die Kinder des Erblassers. Der Ehepartner erbt neben den Kindern einen Teil des Nachlasses, dessen Umfang sich nach dem Güterstand der Ehe richtet.

Die Rolle der Immobilie im Nachlass ist komplex. Ist sie Teil des zu verteilenden Vermögens, müssen sich die Erben einigen, ob einer die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt, oder ob sie verkauft und der Erlös geteilt wird.

Diese Entscheidung hat weitreichende finanzielle und emotionale Auswirkungen - insbesondere, wenn mehrere Geschwister beteiligt sind.

Das Erbrecht bietet hierfür zwar klare Rahmenbedingungen, aber individuelle Wünsche wirken sich darauf aus.

Sonderfalle: Testament mit Enterbung

Es kommt gelegentlich vor, dass die Eltern eines ihrer Kinder vom Erbe per Testament ausschließen. Dies ist durchaus möglich, aber dem Kind steht weiterhin ein Pflichtteil zu. Er beläuft sich auf die Hälfte des Erbteils, der dem Kind nach der gesetzlichen Erbfolge zustehen würde.

Auszahlung der Erbengemeinschaft: Ablauf und Tipps

Sie haben sich mit Ihren Geschwistern über den Umgang mit dem Immobilienerbe abgestimmt. Während Ihre Schwestern und Brüder nur ihren Erbanteil an dem Haus in Form von Geld haben möchte, bevorzugen Sie die Immobilie selbst. Hier ist eine Übersicht, wie Sie dann am besten vorgehen:

1. Wert der Immobilie ermitteln: Bevor Sie irgendwelche Zahlungen leisten, sollten Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie bestimmen. Das geht am besten durch eine professionelle Immobilienbewertung. Dieser Schritt ist wichtig, um zu wissen, wie viel Geld jedem Beteiligten zusteht.
2. Erbverteilung klären: Schauen Sie in das Testament oder die Erbverfügung, um zu verstehen, wie die Immobilie unter den Erben aufgeteilt ist. Falls Sie nicht der alleinige Erbe sind, müssen Sie die Anteile Ihrer Geschwister berücksichtigen. Sind Sie laut Testament Alleinerbe, steht den Geschwistern in der Regel ein Pflichtteil zu.
3. Finanzierungsoptionen prüfen: Überlegen Sie, wie Sie die Auszahlung finanzieren. Möglicherweise benötigen Sie einen Kredit, oder Sie können vorhandene Mittel verwenden. Manchmal ist es auch eine Option, Teile der Immobilie zu verkaufen, um die Auszahlung zu ermöglichen.
4. Vereinbarung mit Geschwistern treffen: Sprechen Sie mit Ihren Geschwistern und einigen Sie sich auf eine faire Auszahlungssumme. Es ist oft hilfreich, diese Gespräche mit einem neutralen Mediator oder Fachanwalt zu führen, um Erbstreitigkeiten zu vermeiden und eine Einigung zu erzielen, die für alle Parteien gerecht ist.
5. Notariellen Vertrag aufsetzen: Sobald Sie sich geeinigt haben, geht es zum Notar. Er stellt sicher, dass alle rechtlichen Aspekte berücksichtigt sind und die Übertragung der Anteile ordnungsgemäß dokumentiert wird.

Wie Sie den Kauf von den Geschwistern finanzieren: die besten Ratschläge

Wenn Sie eine geerbte Immobilie übernehmen und Ihre Miterben auszahlen, ist die Finanzierung ein entscheidender Aspekt. Diese Ratschläge helfen Ihnen dabei:

• Vergleichen Sie Finanzierungsangebote: Es lohnt sich, verschiedene Finanzierungsoptionen zu vergleichen. Banken, Bausparkassen und andere Finanzinstitute bieten unterschiedliche Konditionen für Hypotheken und Darlehen. Achten Sie besonders auf Zinssätze, Rückzahlungsbedingungen und etwaige Gebühren.
• Nutzung von Eigenkapital: Wenn Sie bereits Immobilien besitzen, könnten Sie das bestehende Eigenkapital nutzen, um die Auszahlung zu finanzieren. Ein zusätzliches Darlehen auf Ihre aktuelle Immobilie kann eine praktikable Lösung sein, um die benötigten Mittel aufzubringen.
• Prüfen Sie staatliche Förderungen: Informieren Sie sich über mögliche staatliche Förderprogramme.
• Holen Sie sich professionelle Beratung: Ein Finanzberater oder ein auf Immobilien spezialisierter Rechtsanwalt hilft, die beste Finanzierungsstrategie zu entwickeln. Er weist Sie außerdem auf steuerliche Aspekte hin.

Extratipp: Eine weitere Variante ist, in Absprache mit den Miterben den auszubezahlenden Betrag in Raten zu überweisen. Um diese Raten zu finanzieren, wäre eine Vermietung der Immobilie denkbar. Ob das sinnvoll und machbar ist, hängt entscheidend von dem Objekt und seiner Vermietbarkeit sowie seinem Mietzins ab. Ein Finanzberater oder Anwalt hilft Ihnen dabei, das durchzurechnen. Für die Einschätzung der Mieteinnahmen und der Vermietbarkeit kommt ein Makler zum Einsatz, der im Anschluss auch die Vermietung übernehmen kann.

Wie viel kostet es mich, wenn mir die Geschwister ihren Immobilienanteil schenken?

Die Freude ist groß: Es gibt keinen Erbstreit und die Miterben entscheiden sich dazu, Ihnen das Elternhaus zu schenken. Großartig! Doch freuen Sie sich nicht zu früh, denn es kann sein, dass die Schenkung mit Kosten einhergeht. So bemessen sich die Schenkungssteuern nach dem Verwandtschaftsgrad. Für Geschwister beträgt der Freibetrag nur 20.000 €. Im Klartext heißt das: Wenn Sie von Ihrem Bruder oder Ihrer Schwester mehr als diese 20.000 € erben, fallen auf alles über den Betrag Schenkungssteuern an. Der Steuersatz für Schenkungen zwischen Geschwistern liegt zwischen 15 % und 43 % - je nach Höhe des übertragenen Vermögens und der Steuerklasse.

Hierzu ein Beispiel: Achim, Susanne und Heidi erben ihr Elternhaus in München. Es hat einen Wert von 600.000 €. Die beiden Schwestern schenken ihrem Bruder die Immobilie und damit 400.000 € an Immobilienwert. Da beide Schwester einen Schenkungsfreibetrag von 20.000 € haben, übertragen Susanne und Heidi jeweils 20.000 € ihres Anteils steuerfrei an Achim. Von den jeweils 200.000 € werden die Freibeträge abgezogen, sodass ein steuerpflichtiger Betrag von 180.000 € pro Schwester verbleibt. Für Geschwister, die in Steuerklasse II fallen, liegt der Steuersatz für Beträge zwischen 75.000 € und 600.000 € bei 30 %. Daher sieht die grobe Berechnung der Schenkungsteuer so aus:

• Schenkungsteuer für Susannes Anteil: 30 % von 180.000 Euro = 54.000 €
• Schenkungsteuer für Heidis Anteil: 30 % von 180.000 Euro = 54.000 €

Gesamtsteuer: Die gesamte Schenkungsteuer, die Achim für die Übernahme der Anteile seiner Schwestern zahlen müsste, beträgt somit 108.000 € (54.000 € + 54.000 €). Das ist ein stolzer Betrag, den der Bruder nun dem Staat schuldet. Deswegen ist es ratsam, dass Achim und seine Schwestern vor solchen Übertragungen eine steuerliche Beratung einholen, um mögliche Steueroptimierungen und -erleichterungen zu prüfen.

Um diese Steuern komplett zu umgehen, könnten Heidi und Susanne von der Schenkung absehen. Stattdessen behalten sie ihre Immobilienanteile, aber tragen für ihren Bruder einen Nießbrauch für die Immobilie ein. Dadurch hat er Wohnrecht und die Option zur Vermietung.

Ob das ein gangbarer Weg für die Geschwister ist, hängt maßgeblich von ihrem Verhältnis ab.

Weitere Möglichkeiten zum Umgang mit Erbimmobilien

Wenn Sie das Elternhaus behalten möchten, aber sich Sorgen um die Finanzierung der Auszahlung Ihrer Geschwister machen, ist eine sorgfältige Planung besonders wichtig. Wollen Sie wirklich das Haus selbst behalten? Stecken dahinter lediglich sentimentale Gefühle, die Ihnen letztlich zu teuer zu stehen kommen oder lohnt es sich auch wirtschaftlich? Eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung könnte ein Teilverkauf sein, der allerdings Schattenseiten birgt und sich oft nicht rechnet. Überlegen Sie daher gut, was die beste Variante ist und lassen Sie sich von Experten wie Anwälten, Finanzberatern und Maklern helfen!

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• Die Erbquoten: Wer Erbt Wie Viel?
• Welches Erbe Steht Mir Zu? Antworten Rund Ums Thema Testament Und Pflichtteil
• Immobilie Nur An Ein Kind Vererben: Wie Funktioniert Das?
• Thema Erbrecht: Änderungen Bei Der Erbschaft- Und Schenkungssteuer Für Immobilien
• Geerbte Immobilie Selbst Nutzen – Die Rechnung Nicht Ohne Den Fiskus Machen‍

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären. - Stand Mai 2024 -

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