[Infografik] Ratgeber Immobilien erben: eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

ie haben eine oder mehrere Immobilien in München geerbt oder werden sie erben? Dann setzen Sie sich möglichst frühzeitig mit dem Thema Immobilienerbe auseinander, denn sobald der Erbfall eingetreten ist, stehen zahlreiche Entscheidungen an. Sie zu treffen, ist generell schwer. Noch schwerer wird dies, wenn Sie der Tod des Erblassers emotional aufwühlt. Umso wichtiger ist es daher, zu wissen, welche Vorgehensweise bei einem Immobilienerbe die richtige ist. Mit diesem Ratgeber erhalten Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur eigenen Orientierung.

1. Schritt: Immobilie geerbt: annehmen oder ausschlagen?

Ein Immobilienerbe ausschlagen? Wieso das? Es bringt doch viel Geld ein. Das stimmt gerade bei Immobilien in München sehr häufig, muss aber nicht so sein. Überprüfen Sie rasch, ob Haus oder Wohnung mit einer Hypothek belastet oder stark heruntergekommen sind. Unter Umständen kann es sich aber dennoch finanziell lohnen, das Immobilienerbe anzunehmen. Ziehen Sie bei Bedarf einen Experten wie einen lokalen Immobilienmakler aus München heran, der das Objekt bewertet. Hin und wieder gibt es emotionale Gründe, ein Immobilienerbe abzulehnen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie als Erbe mit dem Erblasser eine angespannte Beziehung pflegten und nichts von seinen Hinterlassenschaften haben möchte. Was auch immer der Grund für eine Erbausschlagung ist: Sie haben dafür nach § 1944 BGB nur sechs Wochen Zeit. Die Frist beginnt, mit Ihrer Kenntnisnahme über das Erbe. Erben im Ausland haben eine längere Frist.

Achtung: Sie können ein Erbe nur komplett ausschlagen. Somit können sie beispielsweise nicht nur die Immobilie erben, aber etwaige Verpflichtungen aus dem Nachlass verweigern. Bei der Entscheidungsfindung müssen Sie daher die ganze Hinterlassenschaft heranziehen und überdenken, was Sie damit tun.

2. Schritt: Immobilienerbe angenommen und Grundbuch ändern lassen

Sie haben das Immobilienerbe angenommen. Jetzt folgt der nächste Schritt in Form der Grundbuchänderung. Nach § 82 GBO ist eine Grundbuchänderung erforderlich. Um das zu tun, müssen Sie als Antragssteller die Erbfolge nach § 35 GBO beweisen. Dies können Sie durch ein notarielles Testament oder einen rechtsgültigen Erbvertrag tun. Existiert beides nicht, beantragen Sie einen kostenpflichtigen Erbschein. Ihn stellt das zuständige Amtsgericht aus. Er beinhaltet alle Erben der Hinterlassenschaft. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, kann diese einen gemeinsamen Erbschein beantragen oder einen Teilerbschein für jeden. Das Umschreiben des Immobilieneigentums ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei. Geschieht dies nicht in dem Zeitrahmen, fällt eine Gebühr nach dem Kostenverzeichnis Nr. 14110 GNotKG an. Ihre Höhe ist nicht fix, sondern bemisst sich unter anderem nach dem Grundstückswert. Sollten Sie bereits sofort wissen, dass Sie die Immobilie verkaufen, ist eine Umschreibung des Grundbuchs in der Regel nicht erforderlich. Für den Hausverkauf müssen Sie darlegen können, dass Sie rechtmäßiger Eigentümer von der Immobilie sind.

3. Schritt: Eigennutzung, Verkauf, Vermietung

Sie und die unter Umständen bestehende Erbengemeinschaft müssen bestimmen, was mit der Immobilie geschieht. Es gibt drei Möglichkeiten: die Immobilie behalten und selbst nutzen, die Immobilie behalten und vermieten sowie die Immobilie verkaufen. Was die richtige Entscheidung ist, hängt vom Einzelfall ab.

An dieser Stelle möchten wir Ihnen jedoch zwei Gedankenanstöße geben. Eine Vermietung kann sich lohnen, wenn die Begleitumstände stimmen. Diesbezüglich kann Ihnen ein Makler objektiv weiterhelfen. Das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, ist eine gute Lösung, um schnell einen höheren Bargeldbetrag zu erhalten. Das ist oft von Vorteil, sofern es eine Erbengemeinschaft gibt. So bekommt jeder seinen gerechten Anteil an dem Objekt und alle ersparen sich Streitigkeiten im Nachhinein.

Extra Tipp: Es sollte unter allen Umständen vermieden werden, dass es zu einem Zwangsverkauf der Immobilien kommt, weil sich die Erben nicht einigen können. Dabei verlieren letztlich alle Geld, denn der Verkaufserlös liegt oft niedriger als bei einem regulären Verkauf.

4. Schritt: Wie viel ist die Immobilie wert?

Dieser Schritt kann auch zu Anfang stehen, wenn unklar ist, ob sich das Immobilienerbe lohnt. Oft erfolgt er jedoch erst später. Der Immobilienwert ist für den Verkauf der Liegenschaft wichtig. Nur so lässt sich der optimale Angebotspreis finden. Darüber hinaus müssen Sie gegenüber dem Staat Angaben zum Wert des Erbes machen, da unter Umständen das Finanzamt eine Erbschaftsteuer erhebt. Bei vielen Erbschaften entfällt diese Steuer, da direkte Angehörige hohe Steuerfreibeträge geniessen.

5. Schritt: Wie verkaufe ich die Immobilie und fällt darauf eine Steuer an?

Ihr Immobilienerbe ist bei einem erfahrenen Makler in den besten Händen. Er nimmt Ihnen kompetent den kompletten Prozess ab, was sich vor allem in Zeiten der Trauer als sehr hilfreich erweist. Darüber hinaus sorgt ein versierter Immobilienmakler für einen schnellen Verkauf zum Bestpreis. Mit einer Steuer auf den Verkauf - der sogenannten Spekulationssteuer - müssen Sie für gewöhnlich nicht rechnen.

6. Schritt: Auflösung der Erbengemeinschaft

Sollten Sie nicht Alleinerbe sein, dann wird die Erbmasse je nach Erbanteil an alle Erben nach § 752 BGB aufgeteilt. Ist die Verteilung abgeschlossen, ist jeder Erbe Alleineigentümer seines Nachlasses. Bei Bargeld ist dies sehr leicht zu realisieren. Immobilien lassen sich nicht einfach aufteilen, denn die Erben müssen sich darüber einig werden, was mit der Liegenschaft passiert. Wird sich für einen Immobilienverkauf entscheiden, bekommt jeder seinen monetären Anteil aus dem Verkaufsgewinn.

Alternativ hierzu wäre es jedoch auch möglich, individuelle Lösungen zu bestimmen. Ein Erbe kann beispielsweise die Immobilie erhalten und die anderen auszahlen, wenn ihm dies möglich ist. Oder die anderen Erben erhalten im Gegenwert dafür Schmuck, Barschaft und Wertpapiere, vorausgesetzt natürlich, dass es diese Werte in ausreichender Höhe gibt. Ist alles geregelt, löst sich die Erbengemeinschaft auf.

Nicht übereilt, aber zügig handeln

Bei einem Immobilienerbe ist es wichtig, rasch zu handeln. Das bedeutet aber nicht, übereilt Entscheidungen zu treffen. Ansonsten könnte man diese im nachhinein bereuen. Am besten informieren Sie sich bereits im Vorfeld über das Thema Immobilienerbe. Mit wertvollen Basisinformationen an der Hand können Sie nach dem Erbfall versierter agieren. Bei Unsicherheiten sollten Sie immer einen Experten zurate ziehen, der Sie allumfassend und individuell berät.

Wichtig: die hier angebotenen Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

(Stand Februar 2021)

Infografik [Checkliste]

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