Vorzeitig vererben mit Nießbrauch: Was bedeutet dies für die Steuer?

rau Herta Müller hat bereits vor Jahren ihren Mann an Krebs verloren. Sie selbst erfreut sich guter Gesundheit und wohnt weiterhin in dem Haus in München, in dem sie und ihr verstorbener Ehepartner einst ihre Tochter Dagmar großgezogen haben. Inzwischen hat die Immobilie beträchtlich an Wert gewonnen. Zudem verfügt die Seniorin über ein beträchtliches Vermögen auf der Bank sowie zahlreiche Wertgegenstände im Haus.

Sie weiß, dass es zu den smarten Spartipps gehört, den Kindern vorzeitig die eigene Immobilie zu vermachen und sich selbst im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eintragen zu lassen.

Dadurch ist es in der Regel möglich, die Erbschaftsteuer zu minimieren. Bevor die smarte Seniorin jedoch diesen Weg beschreitet, stellt sie ihrem Anwalt die wichtigsten Fragen zum Thema Nießbrauchrecht, Steuern und Immobilien.

Schenkung von Haus oder Wohnung mit Nießbrauch: Wie sieht es mit der Schenkungssteuer aus?

Die Schenkungssteuer bei Nießbrauch für Immobilien bezieht sich auf die steuerliche Behandlung von Schenkungen, bei denen ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie eingeräumt wird. Ein Nießbrauchrecht ermöglicht einer Person bzw. dem Nießbraucher, die Nutzung der Immobilie, während eine andere Person – der Immobilieneigentümer - das Eigentum an der Immobilie behält.

Bei der Übertragung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt wird die Schenkungssteuer auf den Wert der Immobilie berechnet. Dabei wird der Wert des Nießbrauchsrechts, der den Nutzungsrechten an der Immobilie entspricht, von dem Gesamtwert der Immobilie abgezogen, um die steuerliche Bemessungsgrundlage zu ermitteln. Die Schenkungssteuer wird dann auf diese Bemessungsgrundlage angewendet.

Es ist ratsam, einen Steuerberater oder eine Steuerbehörde zu konsultieren, um spezifische Informationen und Berechnungen für den individuellen Fall zu erhalten.

Ein professioneller Steuerexperte kann dabei helfen, den Wert des Nießbrauchsrechts angemessen zu bewerten und die korrekte Höhe der Schenkungssteuer zu ermitteln.

Fällt die Schenkungssteuer immer an?

Es gibt sogenannte Freibeträge, die Stand 2023 alle 10 Jahre für Kinder bei 400.000 Euro liegen. Da die Immobilie von Herta Müller durch den Nießbrauch weniger als 400.000 Euro wert ist, entfällt für Dagmar die Schenkungssteuer komplett. Sie könnte jedoch in die Berechnung der Erbschaftsteuer einfließen, sollte Herta Müller innerhalb der nächsten zehn Jahre versterben.

Stark vereinfachte Beispielrechnung zur Schenkungssteuer:

• Wert der Immobilie von Herta Müller: 500.000 Euro.
• Alter von Herta Müller: 70 Jahre. Das Alter ist wichtig, da dies den Nießbrauchwert beeinflusst.
• Steuerfreibetrag: Der Freibetrag für Schenkungen von Eltern an Kinder liegt derzeit bei 400.000 Euro alle 10 Jahre.

Um jetzt die Schenkungssteuer damit zu berechnen, müssen wir den Nießbrauchwert ermitteln. Dafür kommen die Immobilienbewertung und die Altersangabe der Mutter zum Einsatz bzw. die damit angenommene verbleibende Lebenszeit von Herta Müller. Es gibt spezielle Tabellen und Berechnungsmethoden, die dafür verwendet werden.

• Angenommen, der Nießbrauchwert beträgt 60 % des Verkehrswerts der Immobilie, also 300.000 Euro bzw. 500.000 Euro x 0,60.

Der steuerpflichtige Schenkungswert ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem Nießbrauchwert, also 200.000 Euro bzw. 500.000 Euro minus 300.000 Euro. Da der steuerpflichtige Schenkungswert unter dem Freibetrag von 400.000 Euro liegt, fällt keine Schenkungssteuer an. Dagmar kann die Immobilie somit ohne Schenkungssteuer übernehmen.

Immobilie mit Nießbrauch: Wie ist das mit der Grundsteuer?

In der Regel bleibt der Eigentümer der Immobilie auch während des Nießbrauchs für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich. Es kann jedoch individuelle Vereinbarungen geben, bei denen der Nießbraucher die Grundsteuer trägt. Solche Regelungen nimmt der Notar vertraglich auf, damit es zu keinerlei Streitigkeiten kommt.

Immobilie mit Nießbrauch: Wer zahlt eine etwaige Einkommensteuer?

Der Nießbraucher, also die Person, die das Nießbrauchrecht besitzt, hat in der Regel keine steuerpflichtigen Einnahmen aus der Immobilie. Er nutzt sie meist selbst, so wie es bei Frau Müller der Fall ist. Sollte die Seniorin sich irgendwann dazu entscheiden, aus dem Haus auszuziehen und dieses zu vermieten, ist dies ihr gutes Recht. Allerdings ist sie dann auch für die Einkommensteuer verantwortlich, da sie jetzt die Mieteinnahmen erhält.

Hat die Immobilienübertragung mit Nießbrauch Tücken und wie kann ich mich davor schützen?

Ein beliebtes Instrument zum Schutz gegen die Tücken bei der Übertragung einer Immobilie mit Nießbrauch ist die Rückauflassungsvormerkung. Sie dient dazu, das Recht auf Rückübertragung einer Immobilie zu sichern. Dies kann in Situationen sinnvoll sein, in denen eine Immobilie mit Nießbrauchrecht übertragen wird, aber der ursprüngliche Eigentümer die Möglichkeit haben möchte, das Eigentum zu einem späteren Zeitpunkt zurückzuerhalten.

In diesem Zusammenhang sei auch die Rückübertragung erwähnt. Eine Rückübereignung bezieht sich auf die tatsächliche Übertragung des Eigentumsrechts von dem aktuellen Eigentümer zurück auf den ursprünglichen Eigentümer – im Beispielfall von Dagmar auf ihre Mutter Herta. Dies erfolgt normalerweise durch einen notariellen Vertrag und kann auf der Grundlage einer vorherigen Vereinbarung oder einer erfüllten Bedingung geschehen.

Wie kann mir ein Anwalt für Erbrecht bei den Nießbrauch Steuern helfen?

Beratung zu steuerlichen Aspekten: Ein Anwalt für Erbrecht kann Ihnen detaillierte Informationen über die steuerlichen Auswirkungen von Nießbrauchrechten und Schenkungen geben. Er hilft Ihnen, die relevanten Steuergesetze und steuerrelevanten Bestimmungen zu verstehen. Das vereinfacht die Entscheidungsfindung. Hier die Vorzüge des Anwalts auf einen Blick:

1. Optimierung der Steuerstruktur: Ein erfahrener Anwalt für Erbrecht wird Ihnen dabei helfen, eine optimale Steuerstruktur für die Übertragung von Vermögenswerten unter Nießbrauchsvorbehalt zu entwickeln. Er versteht es, durch geschickte Gestaltung und Nutzung von Freibeträgen und Steuervorteilen die Steuerbelastung für Sie zu minimieren.
2. Unterstützung bei der Bewertung: Ein Anwalt für Erbrecht kann Ihnen bei der Bewertung des Nießbrauchsrechts und der Immobilie helfen. Die genaue Bewertung des Nießbrauchsrechts ist wichtig, um die korrekte Höhe der Steuern zu ermitteln. Ein Anwalt kann Sie dabei unterstützen, qualifizierte Gutachter zu finden und die Bewertung zu überprüfen.
3. Steuerliche Deklaration: Ein Anwalt kann Ihnen bei der Erstellung der steuerlichen Deklaration und der Erfüllung aller steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Nießbrauchrecht und der Schenkungssteuer helfen. Er wird sicherstellen, dass alle erforderlichen Informationen ordnungsgemäß angegeben werden und dass Sie die Steuervorschriften einhalten.
4. Verhandlungen mit Steuerbehörden: Falls es zu Streitigkeiten oder Unstimmigkeiten mit den Steuerbehörden kommt, kann ein Anwalt für Erbrecht Sie bei Verhandlungen und Streitigkeiten vertreten. Sie können Ihre Interessen gegenüber den Steuerbehörden effektiv verteidigen und Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte und Ansprüche helfen.

Extra-Steuerspartipp: Nießbrauch gibt es auch bei Wertpapierdepots

Der Nießbrauch kann nicht nur auf Immobilien, sondern auch auf andere Vermögensgegenstände wie Wertpapierdepots angewendet werden.

Bei einem Wertpapierdepot mit Nießbrauchrecht behält der Nießbraucher das Recht, die Erträge und Nutzungen aus den Wertpapieren zu erhalten, während der Eigentümer des Depots das Eigentumsrecht behält. Der Nießbrauch kann zeitlich begrenzt sein oder auch lebenslang gelten, je nach den vereinbarten Bedingungen.

Der Nießbrauch an einem Wertpapierdepot ermöglicht es dem Nießbraucher, beispielsweise Dividenden, Zinsen oder andere Erträge aus den Wertpapieren zu erhalten. Als Eigentümer behält man jedoch das Stimmrecht und die Entscheidungsgewalt über das Depot, einschließlich des Rechts, Wertpapiere zu kaufen oder zu verkaufen.

Steuerlich ist der Nießbrauch von Wertpapierdepots interessant, weswegen auch Frau Müller darüber nachdenkt. Im Unterschied zum Vererben oder Verschenken fallen so unter Umständen überhaupt keine Steuern an.‍

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• Erbrecht: Ohne Steuern Die Wohnung An Die Kinder Vererben
• Nießbrauchrecht Bei Immobilien: Wichtige Fakten
• Erbrecht: Was Gibt Es Beim Erben Und Vererben Von Eigentumswohnungen Zu Beachten
• Erbrecht: Die Geerbte Immobilie Verschenken‍

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären. - Stand Juli 2023 -

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