Wohneigentum erben: Diese Formalien sind zu beachten

enn Wohneigentum zum Erbe gehört, dann muss der Erbe neben der Trauer auch noch einige Formalien bewältigen. Sie gehen mit einem Immobilienerbe einher und ziehen sich oft über Wochen oder gar Monate hinweg. Wichtig hierbei ist, einen kühlen, rationalen Kopf zu bewahren – trotz des Verlusts eines geliebten Menschen.​

Dies ist nicht immer ganz einfach, doch wer in groben Zügen weiß, was auf ihn bei einem Erbe von Wohneigentum zukommt, der kann damit besser umgehen. Darüber hinaus bietet es sich an, Experten wie Rechtsanwälte, Grundstückgutachter und Immobilienmakler zu konsultieren. Sie können in dieser schweren Zeit eine große Hilfe sein, indem sie bei den Formalien in Teilen helfen.

‍Erbe mit Wohneigentum: der erste Schritt

‍Sind Immobilien Teil des Erbes, freut sich so manch ein Erbe. Ob die Freude berechtigt ist, klärt ein Blick in das Grundbuch zum Objekt. In diesem ist vermerkt, ob Belastungen oder Hypotheken auf der Immobilie lasten. Auch ein etwaiges Nießbrauchrecht ist darin angegeben. Es ist zu bedenken, dass der Erbberechtigte nicht nur die Vermögenswerte aus dem Nachlass erhält, sondern ebenso die eventuell bestehenden Verbindlichkeiten. Sollte sich herausstellen, dass die Immobilien überschuldet sind, kann über eine Erbausschlagung nachgedacht werden. Zwar erhält dann der Erbberechtigte nichts vom Nachlass, aber dafür muss er nicht für die Schulden des Erblassers aufkommen. Doch nicht nur Hypotheken und Grundschulden können das Wohneigentum belasten, sondern auch gravierende Schäden am Objekt. Übersteigt der Sanierungsaufwand den Wert der Wohnung, kann eine Erbausschlagung ebenfalls ratsam sein.

‍Hinweis: Erbberechtigte können ein Erbe nach § 1944 BGB nur innerhalb einer Frist von sechs Wochen ausschlagen. Diese Frist startet mit der Kenntnisnahme des Erbfalls. Eine Beantragung des Erbscheins bedeutet, eine Annahme des Erbes.

‍Erbe angenommen: Grundbucheintrag ändern

‍Wird der Nachlass mit Wohneigentum angenommen, wird als nächster Schritt der Eintrag im Grundbuch geändert. Dies klärt eindeutig die Eigentumsverhältnisse. Der Erblasser wird aus dem Grundbuch gestrichen und dafür werden etwaige neue Erben eingesetzt. Hierfür wird beim Grundbuchamt ein Berichtigungsantrag gestellt. Im Rahmen dessen muss dem Amt bewiesen werden, wer der neue Eigentümer ist. Existiert kein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag, ist ein Erbschein erforderlich. Ansonsten reicht eine beglaubigte Kopie des letzten Willens oder des Erbvertrags. Für diesen Schritt bei einem Erbe mit Wohneigentum wird kein Notar benötigt. Wer hinreichend Zeit hat, kann dies in Eigenregie erledigen.

‍Tipp: Es ist ratsam, die Grundbuchberichtigung zeitnah durchzuführen. Wird sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall durchgeführt, entfallen die Grundbuchamtgebühren. Die Frist verlängert sich, falls es zu einer Erbauseinandersetzung über das Wohneigentum kam. Wird die Änderung im Grundbuch nach der Frist vorgenommen, wird eine Gebühr fällig, die sich an dem Wert der Wohnung orientiert.

‍Unerlässlich: Den Wert des Wohneigentums bestimmen

‍Ganz gleich, ob es nur einen Erben oder eine Erbengemeinschaft gibt: Der Wert der Immobilien muss ermittelt werden. Dies hat gleich mehrere Gründe. Zum einen benötigt das Finanzamt eine komplette Aufstellung der Vermögenswerte aus dem Erbe, zu der natürlich auch die Immobilie gehört. Aufbauend auf der Höhe des Erbteils und weiteren Umständen entscheided sich, inwiefern Erbschaftsteuern anfallen. Sobald es mehrere Erben gibt, geht es zudem darum, das Erbe aufzuteilen. Auch dafür ist eine Wertermittlung von Bedeutung. Existiert ein Pflichtteilsberechtigter, kann dieser nach dem deutschen Erbrecht verlangen, dass ein Gutachter ein Wertgutachten zu dem Objekt anfertigt. So steht es in § 2314 BGB. Nur so kann der Pflichtteilsberechtigte seinen Pflichtteilsanspruch korrekt kalkulieren.

Für die Immobilienbewertung existieren verschiedene Verfahren. Handelt es sich beispielsweise um vermietetes Wohneigentum in München, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Hierfür werden die Jahresmieten den Instandhaltungs- sowie Bewirtschaftungskosten gegenübergestellt. Gehört zum Erbe eine selbstbewohnte Immobilie, nutzen Makler und Gutachter das Vergleichswertverfahren. Was die Wohnung einstmals gekostet hat, ist unwichtig. Von Bedeutung ist lediglich der derzeit erzielbare Verkaufspreis, den vergleichbare Objekte an dem Standort haben. Alternativ dazu verwenden die Experten das Sachwertverfahren, bei dem der Gebäudewert und der Grundstückswert maßgebend sind.

‍Immobilienwert dem Finanzamt mitteilen

‍Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer auf das Wohneigentum bezahlt werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Direkte Verwandte wie hinterbliebene Ehepartner und Kinder können selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei erben, wenn sie weitere zehn Jahre in dieser wohnen. Wird das Objekt hingegen vermietet, kann eine Steuerschuld anfallen. Sie berechnet sich aus dem Betrag, der den Steuerfreibetrag überschreitet. Der Steuerfreibetrag wiederum hängt von dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Grunderwerbsteuer fällt bei einem Immobilienerbe nicht an.

‍Vermietetes Wohneigentum geerbt: Mieter informieren

‍Gehört zum Nachlass ein vermietetes Wohnobjekt, sollten die Erben den Eigentümerwechsel dem Mieter mitteilen. Dies geschieht in schriftlicher Form. Ein neuer Mietvertrag muss nicht aufgesetzt werden, denn es gilt die Regel: »Kauf/Erbe bricht nicht die Miete.« Der bereits bestehende Mietvertrag läuft damit trotz Eigentümerwechsel weiter. Somit dürfen die Erben die Miete nicht anheben oder dem Mieter grundlos kündigen. Selbstverständlich ist stets eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Handelt es sich allerdings um einen Härtefall, ist auch diese nicht möglich.

Entscheidet sich der Erbe oder die Erbengemeinschaft dazu, das vermietete Wohneigentum zu halten, sollten folgende Überlegungen folgen:

• Sind Mieteinnahmen für mich besser als ein einmaliger aber hoher Verkaufserlös?
• Decken die Mietzahlungen tatsächlich alle Immobilienkosten?
• Erhalte ich durch das vermietete Objekt eine hinreichend hohe Rendite?
• Möchte ich mich langfristig um die Instandhaltung und Verwaltung des Wohneigentums kümmern?

Jeder muss diese Fragen für sich beantworten und im Anschluss eingehend evaluieren. Mitunter ist es besser, die Immobilie zu verkaufen.

‍Formalitäten rund um den Immobilienverkauf

‍Das Wohneigentum zu verkaufen, kann je nach der individuellen Lebenssituation und der Marktlage ein smarter Schritt sein. Hat eine Erbengemeinschaft die Immobilie geerbt, muss sich selbstverständlich auf einen Immobilienverkauf geeignet werden. Stimmen alle zu, beginnen die Formalitäten rund um den Verkauf. Um diesen Prozess so effektiv wie möglich zu gestalten und um den besten Verkaufspreis herauszuholen, bietet sich die Konsultierung eines Maklers an. Dieser sollte dort ansässig sein, wo die Immobilie steht. Beispiel: Handelt es sich um Wohneigentum in München, sitzt der Makler in München. Er kennt den lokalen Immobilienmarkt und besitzt vor Ort ein weitreichendes Netzwerk, welches er für seine Kunden nutzen wird. Damit der Verkaufsprozess so reibungslos und schnell wie möglich starten kann, sind folgende Unterlagen zu beschaffen:

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug / Lageplan (via Katasteramt)
• Baupläne (1:100)
• Berechnungen von Architekten (Wohnfläche und Nutzflächen, Zimmergrößen)
• Kubaturberechnung
• Baubeschreibungen, insbesondere bei An- und Umbauten
• Sanierungsnachweise in Form von Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen
• Energieausweis
• Handelt es sich um Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen, Jahreswirtschaftspläne, die drei letzten Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Informationen zur Immobilie: Lage, eventuell Historie des Hauses, Wissenswertes und Verkaufförderndes zum Objekt, laufende Betriebskosten

​Umso mehr Unterlagen die Erben dem Makler zur Verfügung stellen, umso besser kann er das Objekt verkaufen. Darüber hinaus unterzeichnen die Erben einen Maklervertrag, in dem der Grad der Exklusivität für den Verkauf fixiert wird.