Immobilienbewertung bei Erbe: aus guten Gründen wichtig

mmobilien gehören in Deutschland häufig zur Erbschaft. Zumeist handelt es sich um das Eigenheim des Erblassers. Manchmal sind es Investmentobjekte, mit denen der Verstorbene sein Geld vor der Inflation geschützt oder sich ein Nebeneinkommen verschafft hat. Die Freude über die geerbte Immobilie ist oft groß, denn sie kann einen hoher Wert repräsentieren. Doch wie hoch ist der Wert? Eine wichtige Frage – aus vielen guten Gründen. Hier erfahren Sie, weswegen eine Immobilienbewertung bei geerbten Objekten unabdingbar ist.

Das Hausgutachten gehört in die Hände von Profis

Ein Immobilienerbe geht mit zahlreichen Fragen einher: Soll ich die Erbschaft annehmen? Kommen hohe Kosten für Sanierungen und Renovierungen auf mich zu? Was passiert mit der Immobilie? Ziehe ich selbst ein oder wird sie vermietet bzw. verkauft? Wie teile ich das Haus mit den Miterben auf? Um auf Fragen wie diesen eine verlässliche Antwort zu finden, ist es unerlässlich, ein Hausgutachten über das Immobilienerbe in den Händen zu halten. Es ist die Grundlage für eine nachhaltige Entscheidung. Doch wie erhalte ich ein Gutachten fürs Haus?

Selber seine Immobilie einzuschätzen, ist nicht schlau. Denn wer kein Gutachter ist, kann grobe Fehler machen, die letztlich mit erheblichen finanziellen Verlusten einhergehen. Aus diesem Grund kommen Sie um ein Wertgutachten Ihres Hauses nicht herum. Viele Immobilienerben scheuen jedoch die hohen Kosten. Ein Gutachter bemisst die Kosten fürs Wertgutachten eines Hauses nach dessen Immobilienwert.

Beispiel: Für eine 200.000 Euro teure Immobilie fallen Kosten zwischen 860 und 1.051 Euro für den Gutachter an.

Bei den heutigen Immobilienpreisen wird somit oft ein vierstelliger Betrag fällig, den Erben gern vermeiden würden. Das ist sogar möglich. Wie?

Indem Sie einen seriösen Makler vor Ort für die Wertermittlung beauftragen. Er nimmt die Immobilienbewertung in der Regel kostenfrei vor, sofern Sie mit ihm weiterhin zusammenarbeiten. Wichtig ist festzustellen, ob der Makler professionell arbeitet, über umfangreiche Ortskenntnisse verfügt und sorgfältig vorgeht. Sie können hierzu seien Webseite ansteuern und sich rundum über ihn informieren, bevor sie zum Telefonhörer greifen. Ein versierter Immobilienmakler hilft Ihnen im Anschluss auch bei einer Einschätzung, inwiefern sich eine Vermietung des Objektes lohnt. Wenn gewünscht, übernimmt er für Sie die Vermietung oder den Verkauf des Hauses. Das hat den großen Vorteil, dass Sie so die geerbte Immobilie zum besten Preis schnellstmöglich vermittelt bekommen.

Offizielles Gutachten oder reguläre Immobilienbewertung?

Um zu erfahren, wie viel die geerbte Immobilie wert ist, reicht eine seriöse, detaillierte Immobilienbewertung vom Makler. Sie ist zudem die perfekte Basis, um eine Entscheidung zu treffen, was mit dem geerbten Haus passieren soll. Auch können Sie diese ideal zur Feststellung des Angebotspreises bei einem Verkauf oder des Mietzinses bei Vermietung nutzen. Der Makler übernimmt diese Aufgaben für Sie. Selbst für die Angabe des Immobilienwertes beim Finanzamt reicht solch eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Makler aus.

Sobald es jedoch um gerichtliche Verhandlungen geht, müssen Sie auf die Hilfe eines zertifizierten sowie von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zurückgreifen. Er ist in dem Fall der korrekte Gutachter fürs Haus, denn sein Gutachten hat vor Gericht Gültigkeit. Es wird beispielsweise bei Streitfragen mit Miterben oder mit dem Finanzamt herangezogen. Treten solche Probleme bei Ihrem Immobilienerbe nicht auf, ist eine gewöhnliche Immobilienbewertung ausreichend. Das Erbrecht schreibt nämlich nicht vor, dass Sie ein offizielles, gerichtlich akzeptiertes Wertgutachten benötigen.

Zur Ermittlung der Erbschaftsteuer: die Immobilienbewertung

Es kann sein, dass Sie auf Ihr Erbe eine Steuer entrichten müssen. Sie nennt sich Erbschaftsteuer. Ob sie anfällt, hängt von dem Wert des Erbes und Ihres Verwandtschaftsgrades zum Erblasser ab. Gehören zum Erbe Immobilien, muss dem Finanzamt deren Wert mitgeteilt werden. Das Finanzamt nimmt eine eigene Wertermittlung anhand von Durchschnittszahlen von vergleichbaren Immobilien an dem Standort vor. Kein Finanzbeamter kommt bei Ihnen vorbei, um sich das Objekt anzuschauen. Es ist ein Schätzwert, der sogenannte Verkehrswert. Dieser wird manchmal vom Finanzemt zu hoch eingeschätzt. Sollte dies der Fall sein, und Sie deshalb Erbschaftsteuer zahlen müssen oder sich dadurch die bereits auferlegte Erbschaftsteuer erhöht, sollten Sie den vom Finanzamt genutzten Immobilienwert überprüfen. Das kann ein Gutachter für Sie tun.

Ein Beispiel: Sandra hat das Haus ihres Vaters geerbt. Ein Makler nennt ihr einen Wert von 350.000 Euro. Darüber hinaus erbt sie vom Vater 40.000 Euro an Bankvermögen. Sandra liegt mit den insgesamt 390.000 Euro unter dem Freibetrag von 400.000 Euro, der für Kinder eines Erblassers vom Gesetzgeber eingeräumt wird. Aus diesem Grund würde für Sandra die Erbschaftsteuer entfallen. Nimmt das Finanzamt allerdings einen Immobilienwert von 370.000 Euro an, übersteigt sie zusammen mit ihrer Barerbschaft von 40.000 Euro den Freibetrag um 10.000 Euro. Auf die 10.000 würde dann eine Erbschaftsteuer anfallen. Der Immobilienwert kann daher aus steuerlicher Perspektive sehr maßgebend sein.

Immobilienbewertung als Entscheidungsgrundlage bei Erbe

Selber einziehen oder doch lieber vermieten? Oder wäre ein Verkauf nicht ratsamer? Was mit dem Immobilienerbe passiert, sollten Sie gut abwägen. Es ist eine weitreichende Entscheidung. Diese können Sie ausschließlich auf Basis von detaillierten, konkreten Informationen zum Haus treffen. Emotionale Präferenzen lassen Sie am besten außen vor, denn sie können unerwünschte Folgen haben.

Ein Beispiel: Sie und Ihre Schwester erben das Elternhaus. Zahlreiche Emotionen verbinden Sie mit der Immobilie, weswegen Sie diese nicht verkaufen möchten. Selbst einziehen wollen Sie aber auch nicht, da Sie in einer ganz anderen Stadt wohnen. Ihre Schwester hängt nicht an dem Objekt und würde es am liebsten verkaufen. Sie würde mit dem Geld eine Ferienwohnung finanzieren wollen. Ihr Entschluss, sich rein auf das Gefühl zu verlassen, geht letztlich nach hinten los. Sie sprechen mit Ihrer Schwester ab, das Haus zu behalten und Ihre Schwester auszuzahlen. Das Geld dafür haben Sie nicht flüssig und legen mit ihr fest, es aus den Mieteinnahmen zu bezahlen. Tatsächlich finden Sie einen Mieter. Erfahrungsgemäß sind die Mieteinnahmen für Einfamilienhäuser im Vergleich zu den Unterhaltskosten verhältnismäßig gering. Als auch noch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen wie die Beseitigung von Schimmel in der Immobilie erforderlich werden, stehen Sie vor einem Dilemma: Sie können weder Ihre Schwester bezahlen, noch von den Mieteinnahmen die kostspielige Hausrenovierung komplett stemmen. Letztlich ist ein übereilter Hausverkauf zu einem niedrigen Preis unvermeidbar.

An diesem Beispiel sehen Sie die Wichtigkeit einer professionellen Immobilienwertermittlung. Sie gibt nämlich neben dem Wert Auskunft zum allgemeinen Zustand des Objektes samt seiner Energieanlagen.

Beachtenswert ist außerdem, dass bei einer detaillierten Wertermittlung stets ein Blick ins Grundbuch erfolgt. Dort können unangenehme und wertmindernde Überraschungen vermerkt sein wie Grundpfandrechte, Nutzungsrechte für das Areal, Hypotheken etc.

Der smarte Weg: erst die Immobilienbewertung dann einen Entschluss fassen

Ganz gleich, ob Sie plötzlich von Ihrem Immobilienerbe erfahren oder bereits davon wussten: Der erste Schritt ist immer eine Immobilienbewertung. Im besten Fall lassen Sie diese vornehmen, bevor Sie sich für oder gegen das Erbe entscheiden. Unter Umständen ist das Objekt längst nicht abbezahlt oder stark belastet, sodass Sie das Objekt mehr kosten würde, als was es einbringen könnte. In seltenen Fällen kann eine Ausschlagung des Erbes günstiger für Sie sein. Wenn sich das Immobilienerbe finanziell für Sie lohnt, dient die Wertermittlung als Entscheidungsbasis fürs weitere Vorgehen. Verzichten Sie nie darauf!

Hier erhalten Sie eine kostenlose Immobilienbewertung für Ihre Immobilie in München oder Umland und erfahren Sie hier, wie hoch die Immobilienpreise in München in den einzelnen Stadtteilen und dem Umland aktuell sind.

Die hier angebotenen Informationen ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

Stand Januar 2021

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