Immobilien und Tod: Erbschaft mit Konsequenzen

er Tod ist in vielerlei Hinsicht ein einschneidendes Erlebnis. Verstirbt eine nahestehende Person, ist dies emotional sehr belastend. Der Tod bewirkt aber noch etwas anderes: Er nimmt dem Verstorbenen seine kompletten Vermögenswerte und verteilt sie um - gemäß seines Testaments oder der gesetzlichen Erbfolge. Als besonders schwierig kann sich dies gestalten, wenn es sich um ein Immobilienerbe handelt.

Warum? Jetzt stehen zahlreiche Entscheidungen an, was mit der Liegenschaft getan werden muss. Darüber hinaus ist eine Immobilie »nicht flüssig« und lässt sich somit nicht einfach zwischen Erben aufteilen. Einen Leitfaden rund um das Thema Immobilie und Tod gibt es hier.

Wer erbt eine Immobilie?

Das hängt komplett von dem Einzelfall ab. Handelt es sich um die gesetzliche Erbfolge, erben als erstes der Ehepartner und die direkten Nachkommen des Erblassers. Im klassischen Fall wären dies daher der Ehegatte und die Kinder. Sollten sie nicht existieren, erben die weiteren Verwandten. Nur wenn der Erblasser keinerlei Angehörige mehr hat, geht das Erbe letztlich an den Staat. Gibt es ein Testament, können auch Nicht-Verwandte und Vereine, Organisationen etc. die Erben sein. Dann ständen den direkten Nachkommen und dem Ehepartner - sofern vorhanden, aber nicht testamentarisch berücksichtigt - noch der Pflichtteil zu.

Ein Immobilienerbe wird bis auf wenige Details im Erbrecht nicht anders behandelt als ein anderer Vermögenswert: Es fließt in die Erbmasse ein und ist unter den Erben aufzuteilen. Eine wichtige Ausnahme hierzu bildet der bereits erwähnte Pflichtteil. Pflichtteilsberechtigte haben nur einen monetären Anspruch an einem Immobilienerbe und erhalten keinen Teil der Liegenschaft.

Ein Beispiel: Herr W. vererbt per Testament zwei seiner Kindern und seiner Frau alles. Das dritte Kind geht leer aus. Zum Erbe gehören Immobilien in München. Das dritte Kind klagt seinen Pflichtteil ein, welcher 50 % seines regulären Erbteils beträgt. Es erhält damit einen geldlichen Anteil an den Immobilien in München, aber gehört nicht zu den Immobilieneigentümern.

Immobilienerbe mit Erbengemeinschaft: Was passiert jetzt?

Wer eine Immobilie erbt, kann frei darüber entscheiden, was er mit ihr tut. Anders sieht der Fall aus, sobald es Miterben gibt. Dann werden alle Erben der Erbengemeinschaft Gesamthandseigentümer des Objekts. Das bedeutet, dass nicht jeder allein über seinen Grundstücksanteil verfügen kann. Stattdessen müssen gemeinschaftlich Entscheidungen über Haus oder Wohnung getroffen werden. Erben beispielsweise zwei Kinder und eine Mutter die Liegenschaft, in der die Mutter noch lebt, dürfen alle gemeinsam über das weitere Vorgehen mit dem Objekt bestimmen. Eine Einmischung seitens der Gesetzesvertreter geschieht erst, wenn es zu Rechtsstreitigkeiten kommt.

Ein Beispiel: Möchte die Mutter weiterhin in dem Haus wohnen, könnten die Kinder ihren Anteil an dem Haus einfordern und ansonsten mit einem Hausverkauf drohen. Sie könnten aber auch die Mutter in dem Haus bis zum Tod wohnen lassen, ohne Miete zu fordern und ohne das Haus zu verkaufen. Es ist ihre Entscheidung.

Partner verstirbt: Muss ich jetzt aus der Immobilie ausziehen?

Das kann der Fall sein, muss es aber nicht. Auch hier hängt es davon ab, ob Sie das Haus bzw. die Wohnung erben und ob es etwaige Miterben gibt. Zudem ist der Verwandtschaftsgrad zu dem Erblasser maßgebend. Zwei Beispiele verdeutlichen dies:

1. Sie sind verheiratet oder leben in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft: Sie erben die Immobilie allein, da es keine direkten Nachkommen Ihres Partners gibt. Somit gehört Ihnen das Haus und Sie können damit machen, was Sie möchten. Sollte es doch Kinder geben, erben diese einen Anteil an der Immobilie. Mit ihnen können Sie sich einigen, was mit dem Haus passiert. Ein weiterer Fall wäre, dass es zwar Kinder gibt, diese aber durch das Berliner Testament zu Schlusserben werden. Sie könnten jedoch dennoch ihren Pflichtteil einfordern, sodass eine erneute Auseinandersetzung über den Umgang mit dem Haus erforderlich wäre. Alternativ dazu kann der Erblasser ein Testament hinterlassen, in dem Sie Vorerbe sind und die Kinder Nacherben. Dann könnten Sie im ersten Zug die Immobilie allein erben. Oft sieht das Testament vor, dass der Vorerbe nicht frei über das Haus verfügen kann. So darf er es nicht ohne Notlage veräußern. Eine weitere Möglichkeit wäre, dass der Erblasser Sie bereits zu Lebzeiten im Grundbuch als Nießbraucher einträgt oder Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht einräumt. Dann bleiben Sie in dem Objekt wohnen, auch wenn Sie nicht Alleinerbe des Hauses sind.
2. Sie sind mit dem Erblasser nicht verheiratet: Das erschwert die Situation. Um Sie zu berücksichtigen, muss der Erblasser einen Erbvertrag oder ein Testament aufsetzen. Gibt es noch direkte Nachkommen vom Erblasser, müssen Sie trotz Testament damit rechnen, dass diese auf ihren Pflichtteil bestehen, sollten Sie zum Alleinerben geworden sein. Um dagegen etwas zu tun, hilft ein Pflichtteilsverzicht, den der Erblasser mit dem Pflichtteilsberechtigten schon zu Lebzeiten vertraglich abschließt. In der Regel bedeutet dies, dass der Pflichtteilsberechtigte ausgezahlt wird. Ergänzend dazu wäre eine weitere Option, Ihnen vor dem Erbfall ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht zuzusprechen. Das wird im Grundbuch fixiert.

Immobilien und Tod: Wie kann ich ein Immobilienerbe verkaufen?

Im ersten Schritt ist es unerlässlich nachzuweisen, dass Ihnen das Immobilienerbe jetzt gehört. Das beweist ein notarielles Testament, ein Erbvertrag oder der Erbschein. Letzteren beantragen Sie selbst. Sind Sie Alleinerbe oder haben Sie sich mit den Miterben auf einen Hausverkauf geeinigt, folgen die nächsten Schritte. Folgende Fragen werden Ihnen dabei begegnen:

• Habe ich bereits einen Käufer oder möchte ich einen suchen?
• Was ist der Wert der Immobilie und wo liegt der Kaufpreis?
• Bin ich zeitlich und mental dazu fähig, den Immobilienverkauf selbst zu übernehmen?
• Wäre ein Makler nicht hilfreicher, da er mir die ganzen Arbeiten abnimmt und einen besseren Preis erzielt?
• Wie sollte ich das Haus für den Verkauf vorbereiten?
• Was mache ich mit den persönlichen Dingen im Haus?
• Welche Bestandteile der Inneneinrichtung möchte ich verkaufen und geht das überhaupt?
• Kann ich bei einem Käufergespräch dabei sein, ohne einen emotionalen Ausbruch zu haben?
• Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf? (Exposé, Fotos, Energieausweis, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis etc.)
• Gibt es noch Grundschulden?
• Wer sucht den Notar für den Hausverkauf?
• Wann ist das Geld auf dem Konto?
• Muss ich das Geld versteuern?

Wie Sie sehen, ist ein Hausverkauf komplex. Es ist daher hilfreich, einen Experten wie einen Makler heranzuziehen. Gerade in der schwierigen Zeit nach einem Todesfall stellt er eine große Unterstützung dar.

Die hier angebotenen Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

- Stand Februar 2021 -

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