[Audio] Lukrative Immobilienpreise nutzen und geerbte Immobilie verkaufen

ine geerbte Immobilie stellt die Erben vor eine Reihe an Entscheidungen. Alles beginnt mit der Frage, was mit dem Immobilienerbe passiert. Oft ist ein Verkauf letztlich die beste Lösung - vor allem aus organisatorischen Gründen. Ein weiterer guter Grund für den Haus- oder Wohnungsverkauf sind die aktuell hohen Immobilienpreise. Sogar die Coronakrise hat ihnen vielerorts zusätzlich Aufwind gegeben.

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Meisten Erben entscheiden sich für einen Immobilienverkauf

Eine deutsche Studie aus dem Jahr 2020 offenbarte, dass die meisten Befragten das geerbte Elternhaus verkaufen würden. Nur 28 % denken über eine Vermietung nach und nur jeder Fünfte zieht eine Eigennutzung in Betracht. Ein verschwindend geringer Anteil plant, das Haus oder die Wohnung an die eigenen Kinder weiterzureichen. Was die Gründe für diese Entscheidungen sind, wurde nicht erfragt. Allerdings lassen sie sich erahnen:

• Die Erben haben bereits selbst eine Immobilie und möchten daher nicht umziehen.
• Den Erben sagt die Eigennutzung des Elternhauses nicht zu, da der Immobilientyp oder der Standort nicht zu ihnen passt.
• Die Erbengemeinschaft kann sich nicht einigen.
• Die Erben benötigen rasch einen höheren Geldbetrag.
• Eine Vermietung ist nicht lohnenswert.
• Häuserpreise steigen stärker als Mieten, weshalb ein Immobilienverkauf lukrativer erscheint.

Immobilienexperten raten insbesondere Erbengemeinschaften zu einem Verkauf der geerbten Immobilie. Auf diese Weise lassen sich Schwierigkeiten umgehen und die Erbschaft lässt sich gerecht zwischen allen Beteiligten aufteilen. Ob dies dem Erblasser gefällt, sei dahingestellt. Laut Umfrage sprechen jedoch die wenigsten Kinder vorab mit ihren Eltern ab, was mit dem Elternhaus nach dem Tod passiert. Das Thema ist sehr sensibel, weswegen es viele künftige Erbberechtigte aussparen. Gleiches zählt für den Erblasser.

Die Immobilie wird nicht vererbt: Eltern profitieren selbst von hohen Immobilienpreisen

Nach der zitierten Umfrage hätte der Großteil der Kinder kein Problem damit, dass die Eltern das Elternhaus nicht dem Nachwuchs vermachen, sondern es selber veräußern. Immerhin haben sie viele Jahre dafür gearbeitet und es ist ihr Eigentum. Ein Recht auf dieses Erbe haben die Kinder in der Regel nicht. Eine Ausnahme kann es aufgrund von speziellen Nutzungsrechten oder Erbverträgen geben.

Gerade wenn die Rente gering ist oder die Eltern einen Umzug gen Süden planen, bietet es sich an, selbst von den hohen Immobilienpreisen zu profitieren. Mit dem Verkaufserlös lässt sich in ein neues Leben starten. Vor dem Finanzamt müssen sich die Eltern beim Verkauf nicht fürchten. Eine Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf fällt nur an, sofern das Haus erst vor kurzem erworben worden ist. Für gewöhnlich ist dies jedoch nicht der Fall. Die Eltern dürfen sich daher über den Verkaufserlös freuen und müssen keine Steuer zahlen. Doch wie wäre das bei den Erben?

Geerbte Immobilie verkaufen: Steuerzahlungen sind selten

Manch ein Erbe glaubt, aus steuerlicher Sicht wäre es smarter, die geerbten Immobilien zu halten und nicht zu verkaufen. Das ist allerdings ein Irrglaube, denn nur wenige Erben zahlen Steuern auf den Verkaufserlös. Das hat einen einfachen Grund: Der Erbe erbt per Testament oder gesetzlicher Erbfolge nicht nur die Immobilie, sondern auch die Spekulationsfrist des Erblassers. Hat beispielsweise der Vater vor 40 Jahren das Elternhaus in München gekauft, ist die Spekulationsfrist längst abgelaufen. Der Verkauf der Immobilie ist damit steuerfrei möglich.

Bezüglich der Erbschaftssteuer sieht die Sachlage anders aus. Sie kann das Finanzamt erheben, wenn die Erben ihre Freibeträge ausgeschöpft haben. Doch Achtung: Ganz gleich, ob Sie das Elternhaus verkaufen oder nicht, eine Erbschaftssteuer kann anfallen. Diese Steuer wird nämlich auf die Erbschaft selbst erhoben. Sie bezieht sich nicht auf den Verkaufserlös, sondern auf den kompletten Nachlass, den Sie erben. Aus diesem Grund geben Sie dem Finanzamt an, wie hoch Ihre Erbschaft ist - inklusive aller Vermögenswerte wie Bankvermögen, Schmuck etc. und Immobilien. Von dem Nachlasswert ziehen Sie etwaige Verpflichtungen ab, die mit der Erbschaft einhergehen. Für Kinder greift ein Freibetrag von 400.000 €, weswegen ein Großteil der Erben den Nachlass komplett steuerfrei erhält.

Immobilienpreise: Wie erfahre ich, wie viel mein Immobilienerbe wert ist?

Die Immobilienpreise haben in den letzten Jahren angezogen. Es ist davon auszugehen, dass sich daran vorerst nichts ändert. Vielleicht wird der Anstieg nicht mehr so drastisch sein, aber Immobilien bleiben gefragt. Gerade in unsicheren Zeiten wie diesen setzen die Menschen auf Betongold. Es gibt ihnen Sicherheit.

Was ein Haus oder eine Wohnung in zehn Jahren wert ist, lässt sich nicht zuverlässig bestimmen. Ein erfahrener Immobilienexperte weiß, wie man den aktuellen Wert einer Immobilie findet. Hierfür zieht er zahlreiche Faktoren heran, die für die Wertfindung unerlässlich sind. Die Marktsituation ist für die Preisfindung ebenso wichtig, wie das Objekt mit all seinen Eigenschaften selbst. Kostenfrei nimmt für Sie die Immobilienbewertung ein Makler vor, sofern er sich anschließend auch um die Immobilienvermarktung und den Verkauf kümmern darf. Eine andere Alternative ist ein Immobiliengutachter, der jedoch drei- oder gar vierstellige Summen für seine Tätigkeit berechnet.

Hinweis: Seriöse und versierte Makler geben Informationen bezüglich der zu erwartenden, lokalen Immobilienpreise heraus. Bitte sehen Sie diese als erste Orientierung an. Wie viel Ihre geerbte Immobilie tatsächlich wert ist, hängt von zahlreichen individuellen Faktoren ab.

Oder doch besser vermieten?

Sie als Erbe entscheiden frei, ob Sie die geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen. Das Erbrecht macht Ihnen diesbezüglich keine Vorschriften. Besteht eine Erbengemeinschaft, kann es sein, dass ein Immobilienverkauf für die Vermögensaufteilung erforderlich ist. Jeder Erbe hat sogar das Recht, auf eine Zwangsversteigerung zu bestehen, wenn es zu keiner Einigung kommt.

Die hohen Immobilienpreise verleiten zur Annahme, dass eine Vermietung sinnvoll sein kann. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Immobilienpreise für den Verkauf stärker gestiegen sind als für die Immobilienvermietung. Beachtenswert ist in diesem Zusammenhang zudem die Mietpreisbremse, die den Mietzins schmälern kann.

Nicht zu vergessen ist der immense Aufwand, der mit einer Immobilienvermietung einhergeht. Übernehmen Sie die Mietersuche, die Mietverwaltung, die Vertragsgestaltung, die Besichtigungen und den Kontakt zum Mieter bei Problemen nicht selbst, benötigen Sie einen kostenpflichtigen Verwalter. Erledigen Sie die Aufgaben in Eigenregie, ist das mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden. Sollten Sie nicht vor Ort wohnen, ergeben sich weitere Schwierigkeiten.

Vermieten Sie das Objekt gemeinsam mit der Erbengemeinschaft, lohnt sich dies nur selten. Zudem fallen stete Abstimmungsprozesse an, die Streitpotenzial bergen. Wenn Sie Alleinerbe sind, dann muss die Vermietung ebenfalls nicht lukrativ sein. Gerade Einfamilienhäuser sind mit hohen Kosten verknüpft, für die Sie als Vermieter in Teilen aufkommen. Ein verlässlicher Immobilienmakler hilft Ihnen kompetent bei der Entscheidung, inwiefern sich eine Vermietung aufgrund der aktuellen Immobilienpreise lohnt.

Wichtig: die hier angebotenen Informationen ersetzen keine qualifizierte Beratung durch einen seriösen Immobilienmakler, Anwalt, Fachanwalt oder Notar. Wenden Sie sich an einen Experten, um Ihre eigene Situation abzuklären.

(Stand April 2021)

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